Оподаткування відчуження нерухомості у 2026 році

У цивільному праві передача майна у власність іншої особи може бути як платною (купівля-продаж), так і безоплатною (дарування). Відчуження майна може здійснюватися на підставі договору або в примусовому порядку, наприклад, шляхом реквізиції у власника. Цей процес пов’язаний з припиненням права власності на майно. Для цілей цієї статті розглянемо оподаткування відчуження нерухомості за угодами про добровільне відчуження.

Види угод відчуження нерухомого майна

Цивільний кодекс України (далі ЦКУ) передбачає наступні види договорів відчуження нерухомого майна:

• купівля-продаж (ст. 655) – згідно з договором купівлі-продажу, продавець передає або зобов’язується передати товар у власність покупцеві, а покупець зобов’язаний прийняти цей товар і сплатити за нього визначену суму грошей;
• міна (обмін, бартер) (ст. 715) – за цим договором кожна зі сторін зобов’язана передати іншій стороні один товар в обмін на інший;
• дарування (ст. 717) – договір, за яким дарувальник безоплатно передає або зобов’язується передати в майбутньому обдаровуваному майно (дарунок) у власність безкоштовно;
• пожертва (ст. 729) – це передача в дарунок нерухомого або рухомого майна, включаючи гроші та цінні папери, з метою допомоги особам у досягненні визначеної заздалегідь мети;
• рента (ст. 731) – одержувач ренти передає майно у власність платникові ренти, а той, своєю чергою, зобов’язується регулярно виплачувати ренту у вигляді визначеної грошової суми або в іншій формі;
• довічне утримання (ст. 744) – відчужувач передає набувачеві у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме чи рухоме майно, що має значну цінність, в обмін на зобов’язання набувача забезпечувати відчужувача утриманням та/або доглядом протягом усього життя;
• спадщина (спадкування) (книга шоста Цивільного кодексу України) – передача прав та обов’язків (спадщини) від померлої фізичної особи (спадкодавця) до інших осіб (спадкоємців).

Правда, спадкування нерухомого майна не можна з певністю назвати добровільним відчуженням, як і угодою, окрім, хіба що на підставі заповіту або спадкового договору. Оскільки спадкування за законом передбачає імперативний, встановлений законодавством порядок переходу прав власності до спадкоємців від померлого власника без фіксації його волі у письмовому договорі. Бо інакше – це вже заповіт або спадковий договір. Але про це в іншій статті.

Загальні підстави виникнення обв’язку зі сплати податків

Всі угоди з відчуження нерухомості підлягають нотаріальному посвідченню. Саме нотаріус в угодах відчуження нерухомості між фізичними особами посвідчує договір лише за наявності оцінки вартості майна і документа, що підтверджує сплату податку на доходи фізичних осіб стороною (сторонами). Також нотаріус щоквартально передає до податкового органу за місцем своєї роботи інформацію про такі договори, включаючи їхню вартість та суму сплаченого податку.

До речі, податковий кодекс відносить до операцій продажу будь-яку передачу права власності на нерухомість, за винятком випадків успадкування або дарування. Якщо ж нерухомість продає чи обмінює юридична особа, чи фізична особа-підприємець (на користь фізичної особи), то саме вони відповідають за те, щоб розрахувати, утримати і сплатити до державного бюджету податок на дохід, який отримала інша сторона від цієї угоди.

Оподаткування операцій відчуження нерухомості юридичними особами та фізичними особами-підприємцями розглядається нами в окремій статті.

Окрім сплати податку на доходи фізичних осіб під час відчуження нерухомості додатково сплачуються військовий та пенсійний збір, знов ж таки, за винятком спадкування та дарування (в певних випадках), а також державне мито та послуги нотаріуса.

Ставки податків та зборів при відчуженні нерухомості

Тож розглянемо конкретні ставки податку, зборів та державного мита залежно від видів угод, ступеня спорідненості сторін, а також давності перебування нерухомості у власності чи кількості угод протягом року.
Нагадаємо, з метою оподаткування:

• до операцій продажу нерухомості відносяться всі види угод, крім спадкування та дарування, а саме: купівля-продаж, міна (обмін, бартер), рента, довічне утримання;
• дохід від продажу нерухомості визначається на основі ціни, вказаної в договорі купівлі-продажу, але вона не може бути нижчою за оціночну вартість цього об’єкта;
• до угод дарування нерухомості застосовуються правила оподаткування спадщини, для яких важливою є ступінь споріднення спадкоємців, а саме: перший (батьки, чоловік або дружина, діти спадкодавця, у тому числі усиновлені) та другий (рідні брати та сестри, баба та дід з боку матері і з боку батька, онуки спадкодавця) ступені, а також відсутність необхідності оцінювати нерухомість.
  Отже, з врахуванням всіх цих правил викладемо ставки податків та зборів у таблиці:

Вид угоди	ПДФО за 1 об’єкт протягом року	ПДФО за 2 об’єкти протягом року	ПДФО за 3 і більше об’єктів протягом року	Військовий збір	Пенсійний збір	Державне мито
Продаж майна, що перебуває у власності понад 3 роки або успадковане	0%	5%	18%	5% (в разі продажу 2 і більше об’єктів протягом року)	1%	1%
Продаж майна, що перебуває у власності до 3-х років	5%	5%	18%	5%	1%	1%
Спадкування особами 1-го та 2-го ступеня споріднення	0%	0%	0%	0%	0%	2 неоподатковуваних мінімуми доходів громадян
Спадкування іншими особами	5%	5%	5%	5%	0%	2 неоподатковуваних мінімуми доходів громадян
Дарування особам 1-го та 2-го ступеня споріднення	0%	0%	0%	0%	0%	1%
Дарування іншим особам	5%	5%	5%	5%	0%	1%

Це загальні правила оподаткування угод з відчуження майна. Проте ставки податків та зборів додатково варіюються залежно від виду відчужуваного майна (неподільний / подільний об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, земельна ділянка, що перевищує норми безоплатної передачі (приватизації) тощо), підстав набуття такого майна (успадковане чи ні), громадянства України.

Слід також зазначити, що від сплати державного мита звільнені окремі категорії громадян:

• громадяни, віднесені до категорій 1 і 2 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;
• особи з інвалідністю I та II груп тощо.

Окремою статтею витрат в таких угодах проходять також послуги нотаріуса:

• у державного – дешевше, але з чергами (довше відбувається процес укладання угоди);
• у приватного – дорожче та швидше.

Порядок оплати податків

Посвідчення угод з відчуження нерухомості (крім спадкування та дарування) здійснюється нотаріусом на підставі:

• електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості або звіту про оцінку та
• документа про сплату податку до бюджету та документального підтвердження сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна.

Тож, ухилитися від сплати податку за угодами відчуження нерухомості, окрім спадкування та дарування, аж ніяк не вийде.

Як зменшити витрати на оподаткування відчуження нерухомості в Україні?

Якщо ви продаєте незавершене будівництво або майбутню нерухомість, ви можете зменшити свій дохід на суму документально підтверджених витрат, які ви понесли на придбання цього об’єкта або прав на нього. Це стосується також випадків, коли ви частково оплатили ціну і на об’єкт накладено обтяження на користь покупця.

Витрати на придбання об’єкта нерухомості включають – консультація.

Розрахунок зменшення доходу від продажу нерухомості та незавершеного будівництва проводиться платником податків самостійно. Якщо учасником угоди є юридична особа чи ФОП, то це роблять вони.

Якщо платник податків вирішив врахувати витрати, він повинен задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, обміну або іншого відчуження відповідних об’єктів протягом року, навіть якщо учасником угоди була юридична особа або ФОП. Копії документів, які підтверджують витрати, слід подавати разом з податковою декларацією.

Що стосується спадкування та дарування, то сплата податків та зборів (ПДФО та військовий збір) здійснюється, якщо між сторонами угод ступінь споріднення є іншим, ніж перший чи другий та у всіх інших випадках.

В такому разі  сплата обов’язкових платежів податків та зборів з угод спадкування та дарування нерухомого майна здійснюється набувачами такого майна самостійно до 1 серпня наступного року після укладення угоди на підставі податкової декларації про майновий стан і доходи за рік, в якому відбулася угода, яка подається до 1 травня наступного року. Такий порядок сплати податків не розповсюджується на нерезидентів (іноземних громадян та компанії), які повинні сплатити ці обов’язкові платежі до посвідчення нотаріусом угоди.

Висновки

Отже, юридична допомога в питаннях відчуження нерухомості є змістовно корисною. Фахівці допоможуть вибрати найвигідніший тип угоди, враховуючи податкові наслідки, підкажуть, як зменшити податкові зобов’язання і уникнути помилок при оформленні документів для запобігання штрафів.

Наші юристи підготують всі необхідні документи для нотаріального посвідчення угоди та захистять ваші права у разі спірних ситуацій. Оскільки законодавство постійно змінюється, юристи мають актуальну інформацію та можуть адаптувати стратегію під нові умови. Отже, звернення до нас допоможе забезпечити безпечний і вигідний процес відчуження нерухомості.

Для замовлення юридичної допомоги або консультації переходьте на сторінку послуг юриста з нерухомості  або