Угоди з комерційною нерухомістю є складним і відповідальним процесом, що потребує ретельного юридичного супроводу. Важливо враховувати юридичні ризики угод з нерухомістю, оскільки предметом договору купівлі-продажу можуть бути не лише земельні ділянки, а й єдині майнові комплекси, житлові будинки (квартири) або інше нерухоме майно. Відповідно до законодавства, правовий статус та особливості оформлення таких угод можуть суттєво відрізнятися. Забезпечення юридичної безпеки під час угоди має критичне значення для уникнення ризиків, пов’язаних з правами власності, податковими зобов’язаннями та можливими фінансовими наслідками. В цій статті розглянемо основи юридичного супроводу угод з комерційною нерухомістю та ключові аспекти, які необхідно врахувати перед підписанням договору.

1. Мінімізуємо юридичні ризики угод з нерухомістю – перевірка об’єкта нерухомості

Перед тим як укладати договір купівлі-продажу, важливо провести всебічну перевірку об’єкта комерційної нерухомості. Це допоможе уникнути правових та фінансових проблем у майбутньому та знизити юридичні ризики.

Правовий статус нерухомості

Перше, що потрібно з’ясувати, – це правовий статус нерухомості. Перевірка включає аналіз документів, які підтверджують право власності на об’єкт (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про приватизацію об’єкта нерухомості, свідоцтво про право на спадщину тощо), а також можливі обмеження або обтяження (іпотека, оренда, арешт, застава тощо). Важливо переконатися, що на нерухомість не накладено заборону на відчуження або інші обмеження, які можуть ускладнити процес купівлі.

Законність будівництва та використання

Наступним важливим кроком знизити юридичні ризики є перевірка законності будівництва та можливості використання нерухомості відповідно до її призначення. Необхідно проаналізувати дозвільну документацію на будівництво, технічні умови та інші нормативні акти, щоб упевнитися, що об’єкт не порушує будівельних норм і може використовуватися для запланованої комерційної діяльності.

Слід також з’ясувати статус земельної ділянки, на якій розташована комерційна нерухомість. Важливо переконатися, що земля використовується законно та відповідно до її цільового призначення. Перевірка включає:

наявність прав власності або оренди на земельну ділянку;
відповідність цільового призначення землі використанню для комерційної діяльності;
наявність обмежень або обтяжень на землю (наприклад, арешт, застави, сервітути).

Ці заходи допоможуть уникнути ризиків, пов’язаних з можливими претензіями на землю або необхідністю змінювати її цільове призначення для законного використання.

2. Перевірка контрагентів

Юридична перевірка продавця або іншого контрагента є важливим етапом при укладенні угоди з комерційною нерухомістю. Це дозволяє уникнути співпраці з ненадійними партнерами та знизити юридичні ризики для покупця.

Юридична перевірка продавця

Перед укладенням договору важливо провести всебічну перевірку контрагента на предмет його правосуб’єктності та наявності можливих юридичних проблем. Ця перевірка включає:

Перевірку правового статусу продавця – чи має продавець законне право продавати об’єкт нерухомості (перевірка документів на право власності).
Перевірку наявності судових спорів – важливо з’ясувати, чи не перебуває продавець у процесі судових розглядів, що може поставити під загрозу угоду.
Фінансовий стан – перевірка продавця на наявність боргів або інших фінансових зобов’язань, які можуть ускладнити угоду.

Залучення третіх осіб до угоди

Угода з комерційною нерухомістю часто передбачає участь третіх сторін. Це можуть бути:

Орендарі – важливо уточнити наявність чинних орендних угод і перевірити їхні умови.
Заставодержателі – перевірка, чи не перебуває об’єкт у заставі під кредитом.
Співвласники – якщо нерухомість належить кільком особам, необхідно отримати їхню згоду на продаж або укласти договір з усіма співвласниками.

Така перевірка допомагає уникнути неочікуваних претензій з боку третіх осіб, які можуть вплинути на правомірність угоди або створити додаткові ризики для покупця.

3. Договір купівлі-продажу нерухомості

Договір купівлі-продажу є основним документом, який регулює правовідносини між покупцем і продавцем. Успішна угода залежить від правильного оформлення всіх її умов.

Слід мати на увазі, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна повинен укладатися в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, за винятком угод щодо майна, яке знаходиться під податковою заставою (ч. 1 ст. 657 Цивільного кодекса України).

Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється за місцем знаходження цього майна або за місцем перебування (місцем реєстрації) однієї із сторін такого договору.

Істотні умови договору купівлі-продажу нерухомості

У договорі повинні бути чітко прописані основні положення, які регулюють порядок передачі прав на нерухомість. Серед них:

Предмет договору – власне індивідуальні характеристики об’єкта нерухомості: найменування типу (будівля, споруда, земельна ділянка тощо), розміри, площа, адресні дані об’єкта, кадастровий номер земельної ділянки й т.п.
Ціна нерухомості – має бути точно визначена і погоджена обома сторонами, яка не повинна бути менше оціночної вартості такого нерухомого майна – для продавця – фізичної особи (п. 172.3. ст. 172 Податкового кодексу України, абзац 2 підпункту 1.11 пункту 1 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 р. № 296/5).
Умови оплати – слід обумовити строки та порядок оплати вартості нерухомості за договором. Фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50 000 (п’ятдесяти тисяч) гривень включно. Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення та/або переказу коштів на рахунки (пп. 2 п. 7 розділу II Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого Постановою Правління Національного банку України від 29.12.2017 р. № 148, в редакції Постанови Національного банку № 54 від 24.05.2018 р.).
Умови передачі права власності – договір може містити положення про строки та порядок передачі нерухомості після повної оплати. Строк передачі об’єкта нерухомості зазвичай збігається з часом укладення і нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Фактичну ж передачу нерухомості слід оформляти актом прийняття-передання майна.

Юридичні ризики в договорі

Договір купівлі-продажу комерційної нерухомості може містити низку юридичних ризиків, які необхідно враховувати перед підписанням:

Умови розірвання договору – важливо передбачити обставини, за яких договір може бути розірваний, і можливі наслідки для сторін.
Штрафи та пені за порушення умов – договір може передбачати відповідальність сторін у випадку невиконання зобов’язань (наприклад, штрафи за прострочення платежу чи передачу нерухомості).
Гарантії та застереження – наявність гарантій щодо відсутності прав третіх осіб на нерухомість та повної відповідності всіх документів чинному законодавству.

Правильно складений договір допоможе уникнути конфліктів і забезпечить юридичний захист інтересів обох сторін. У цьому розділі важливо звертати увагу на кожну деталь, щоб уникнути можливих проблем у майбутньому.

4. Державна реєстрація нерухомості

Державна реєстрація прав власності на нерухомість є заключним етапом у процесі купівлі-продажу, який формалізує перехід прав від продавця до покупця. Цей етап має велике значення, оскільки лише після реєстрації покупець стає юридичним власником об’єкта нерухомості.

Право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ч. 1 ст. 182 ЦКУ, ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

При цьому, вчинення нотаріальних дії з нерухомим майном, зокрема й посвідчення договору купівлі-продажу, здійснюється одночасно з державною реєстрацією переходу прав власності від продавця до покупця у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (п. 2¹ ч. 1 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Тобто державна реєстрація проводитися тим самими нотаріусом, який посвідчує договір купівлі-продажу нерухомості.

Важливість реєстрації

Нерухомість, яка не зареєстрована у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, може бути предметом правових спорів, а також унеможливити подальші угоди, такі як продаж або оформлення іпотеки. Реєстрація прав забезпечує правовий захист власності та підтверджує законність її використання. Необхідно також враховувати строки реєстрації та можливі затримки, які можуть виникнути через неправильно оформлені документи або інші юридичні питання. Тому рекомендується залучати професіоналів, які допоможуть в оформленні документів та супроводять весь процес.

5. Податкові та фінансові нюанси

При укладенні угоди з комерційною нерухомістю важливо враховувати податкові зобов’язання та фінансові умови, які можуть суттєво вплинути на кінцеву вартість угоди.

Податкові зобов’язання сторін

Купівля-продаж комерційної нерухомості може супроводжуватися різними податками, які слід передбачити ще до укладення угоди.

За загальним правилом продаж нерухомості оподатковується з доходу, отриманого від продажу нерухомості, але не нижче оціночної вартості нерухомості, за наступними ставками:

військовий збір – у розмірі 5% сплачує продавець;
податок на дохід від продажу об’єкта нерухомості – у розмірі 5% – продавець;
державне мито – 1% – нотаріальні послуги (за посвідчення договору відчуження об’єкту нерухомого майна – спільна оплата;
пенсійний збір – 1% – покупець.

Тобто податковий тягар в угодах купівлі-продажу нерухомості складає 12% від вартості нерухомості, який, зазвичай, фактично покладається на покупця.

Детальніше про оподаткування угод з нерухомістю можна ознайомитися в нашій наступній статті…

Фінансування угоди

Важливим аспектом є визначення джерел фінансування угоди. Покупець має розглянути різні варіанти:

іпотека – отримання кредиту під заставу нерухомості є поширеним способом фінансування. Важливо попередньо оцінити можливості отримання іпотечного кредиту та умови його погашення.
кредити від банків або фінансових установ – альтернатива іпотеці, що може бути вигідною для фінансування покупки, однак потребує ретельного аналізу умов кредитування.
розстрочка – можливість сплатити частину вартості угоди поетапно. Це може бути вигідним для покупця, проте потребує чіткої юридичної оформленості умов розстрочки в договорі, зокрема в новобудовах.

Уважне планування податкових зобов’язань і фінансових аспектів угоди допоможе уникнути несподіваних витрат і забезпечити безпечну та вигідну купівлю комерційної нерухомості.

Висновки

Угода з комерційною нерухомістю є складним процесом, що вимагає уваги до багатьох деталей. Правильний юридичний супровід, який включає всебічну перевірку об’єкта нерухомості, аналіз контрагентів, укладення грамотного договору, врахування податкових і фінансових аспектів є запорукою успішної угоди.

Залучення кваліфікованих юристів на кожному етапі може суттєво знизити ризики та допомогти уникнути можливих проблем у майбутньому. Безпека та законність угоди з комерційною нерухомістю — це основа для стабільного бізнесу та подальшого розвитку підприємства. Необхідно пам’ятати, що юридичний супровід угоди не закінчується моментом підписання договору; важливо дотримуватись усіх умов угоди та регулярно перевіряти правовий статус нерухомості. Лише такий комплексний підхід дозволить зберегти інвестиції та забезпечити стабільність бізнесу на довгострокову перспективу.

Для замовлення безпосередньої юридичної допомоги (консультації) переходьте на сторінку конкретної послуги або

Юридичні ризики угод з нерухомістю: 5 головних правил